19.09.2019

Mängelbeseitigung

Wer nachträglich Mängel am gekauften Haus feststellt, darf den Schaden nicht selbst beheben und dem Verkäufer fiktive Reparaturkosten berechnen. Das könne zu einer nicht gewollten Überkompensation führen, fürchtet das OLG Frankfurt.

Die Käufer einer Immobilie stellten fest, dass sich im Dachstuhl des Hauses der Holzbock tummelte und weitere Teile des Gebäudes von Schwamm befallen waren. Der bestellte Gutachter schätzte Sanierungskosten von über 62.000 Euro. Die stellten die neuen Hausbesitzer dem Verkäufer in Rechnung.

Da er die Schäden am Haus arglistig verschwiegen hatte, musste der Verkäufer für den Schaden haften. Die Schadensberechnung anhand der fiktiven Reparaturkosten erkannte das OLG Frankfurt allerdings nicht an. Der Käufer müsse vielmehr den mangelbedingten Minderwert des Hauses einklagen oder die Reparaturen ausführen lassen und die dabei entstandenen Kosten einklagen.

Im vergangenen Jahr hatte sich der Werkvertragssenat des Bundesgerichtshofs (BGH) gegen die fiktive Abrechnung im Werkvertragsrecht – Baurecht – ausgesprochen (Urteil vom 22.2.2018 – VII ZR 46/17).  Das OLG Frankfurt hat sich nun für den Bereich des Kaufvertragsrechts dieser Entscheidung angeschlossen. Für die Richter handelt es sich hier um eine Frage allgemeinen Schadenersatzrechts. Der Nacherfüllungsanspruch im Kauf- und Werkvertragsrecht seien inhaltsgleich. Deshalb könne es auch bei der Frage des Schadenersatzes wegen Nichterfüllung keine Unterscheidung geben.

Das Frankfurter Gericht sieht bei der Schadensbemessung anhand fiktiver Reparaturkosten die Gefahr einer nicht gewollten Überkompensation.  Der Käufer könne die mangelhafte Sache selbst eventuell kostengünstiger reparieren und hätte dann einen finanziellen Vorteil. – Mit seinem Urteil positioniert sich das OLG Frankfurt anders als das OLG Düsseldorf. Dort hatten die Richter in einem Fall entschieden, dass das BGH-Urteil zum Werkvertragsrecht nicht übertragbar sei.

Solange der BGH keine Klarheit in die Verfahrensweise gebracht hat, sollten Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag festhalten, ob die Abrechnung nur geschätzter Reparaturkosten im berechtigten Mängelfall ausgeschlossen oder möglich sein soll.

(OLG Frankfurt, Urteil vom 21. Januar 2019, Az. 29 U 183/17 (nicht rechtskräftig))

Quelle: Immobilienscout24 Newsletter 09/2019

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