17.10.2019

Welche Schäden müssen Vermieter hinnehmen?

Bei Rückgabe der Wohnung stellt sich häufig die Frage, welche Abnutzungen entschädigungslos hinzunehmen sind.

Was schuldet der Mieter bei Mietende?

Bei Mietende schuldet er in aller erster Linie die Rückgabe der Wohnung im geräumten Zustand. Weitere Pflichten ergeben sich aus dem Mietvertrag. Zudem haftet der Mieter für von ihm verursachte Schäden.

Renovieren muss der Mieter nur, wenn er die Wohnung selbst renoviert in Empfang genommen hat und der Vertrag eine wirksame Renovierungsklausel enthält. Er muss seine eigenen Abnutzungen beseitigen. 

Für vom Mieter verursachte Schäden hat er finanziell einzustehen (z.B. Brandloch im Parkett).

Schlechter Rückgabezustand: Darf der Vermieter sofort Geld verlangen?

Es kommt darauf an, ob die Wohnung nicht (fachgerecht) renoviert wurde oder ein klassischer Schaden (z. B. abgebrochener Handtuchhalter) vorliegt. Diese Unterscheidung ist sehr wichtig! Bei Verletzung der Renovierungspflicht muss der Vermieter dem Mieter erst eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung zur Ausführung setzen. Erst danach kann der Vermieter Schadensersatz in Geld verlangen. Liegt hingegen ein echter Schaden vor, kann der Vermieter sofort Schadensersatz verlangen. 

Wann liegt ein Schaden vor und was ist noch normale Abnutzung?

Die Miete ist ein Entgelt für die Nutzung und damit auch Abnutzung der Mietsache. „Normale" Gebrauchsspuren sind daher kein Schaden. Es ist daher genau zu prüfen, ob es sich um eine Beschädigung der Mietsache handelt. Das hängt vom konkreten Schadensbild ab. Liegt eindeutig ein Schaden vor, berechnet sich die Schadenhöhe nach dem Zeitwert (Restwert) der Sache. 

Der Fall: Kerben im Laminat und Flecken im Teppich 

Nach 14 Jahren gaben die Mieter die Wohnung zurück: die Böden waren in keinem sehr guten Zustand. Der Vermieter sah in den Einkerbungen im Laminat und Flecken im Teppich einen Schaden und klagte auf Ersatz.

Die Mieter meinten, dass es sich um normale Abnutzungen handele und er daher nichts schulde.

Das Urteil: Kein Schadensersatz für den Vermieter

Das Gericht urteilte, dass es sich um gewöhnliche Verschleißerscheinungen handelt. Der verlegte Laminatboden sei einfacher Qualität, sodass die Einkerbungen nach dieser Mietdauer normal sind.

Aber selbst für den Fall, dass es sich um einen Schaden handeln sollte, sei bei der Berechnung der Schadenhöhe ein Abzug „NEU für ALT“ vorzunehmen. Da die wirtschaftliche Lebensdauer eines solchen Bodens auch nicht mehr als 14 Jahre betrage, reduziert sich die Schadenshöhe auf null Euro. Gleiches gilt auch für den Teppich: hier wird eine Lebensdauer von zehn Jahren angesetzt. 

(Landgericht Wiesbaden, Beschluss vom 28.05.19, AZ:  3 S 31/19)

Quelle: ImmobilienScout24 Newsletter 10/2019

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